Perizie, danni vizi e difetti

Cos’è una perizia?
Una Perizia è un’analisi eseguita da un professionista di una situazione,  per valutare con esattezza una cosa (es. immobile), un danno ad una cosa, o ad uno stato fisico.
Nei casi specifici, c’è quella immobiliare, dove la Perizia determina il più probabile valore di mercato, di un immobile sia esso di tipo residenziale, commerciale, terziario o poduttivo.
La Perizia potrà essere, qualora il caso lo richieda, anche giurata presso il tribunale.

Come fare una perizia e a chi contattare?

Per fare una Perizia e/o ricevere un preventivo sul vostro immobile, per danni o vizi o quant’altro anche su cose, cliccate qui. Il nostro professionista sarà subito a vostra disposizione.
Una perizia estimativa
può essere necessaria per:
    un Mutuo Bancario
    un prestito (con bene immobiliare a garanzia)
    un contratto di leasing
    la rivalutazione di immobili (per le società di capitali)
    controversie patrimoniali
    divisioni ereditarie o testamentarie
    successioni ereditarie
    discussioni testamentarie
    consulenze tecniche di parte (CTP)

Di seguito elencheremo alcune bozze di perizie:

esempio 1  – Stima di un terreno                 

                                        PERIZIA DI STIMA

OGGETTO: Stima di un terreno sito nel comune di Villa di Briano
                    (CE) alla località…………………

PROPRIETARI:Sigg………………………………..

PREMESSA:Il sottoscritto Arch. …………………..,iscritto all’albo degli Arch. ……..
                     della provincia di Caserta al nr…………,e residente in Villa di Briano
                     Alla via……………….su incarico dei Sigg……………………….
                     ha proceduto di seguito alla stima del terreno appresso descritto,a me
                     noto in seguito alla ricognizione fatta il giorno 04/10/11 per i rilievi
                     del caso.

                                    DESCRIZIONE DEL BENE DA STIMARE

Il terreno di cui trattasi e situato nel Comune di Villa di Briano (CE), località……….
…………….e riportato in Catasto Terreni al Foglio………P.lla………,di are……..
……R.D…………R.A.,frutteto classe…………intestato ai Sigg………………….
………………………………………………
Il lotto di cui sopra e a forma rettangolare con i lati di mt……………..L’accesso
avviene a mezzo di strada comunale, della larghezza di mt. 6.00, che si diparte da
Via…………
La zona ove e ubicato il terreno si trova nelle immediate vicinanze di Fabbricati
Ad uso abitazione,e dista dal centro urbano circa 500 mt.
Il fondo è classificato nel P.R.G. del Comune di Villa di Briano (CE) zona “B 1”
(………………………) con le seguenti Prescrizioni Urbanistiche (vedi allegato).

                                                 STIMA COMPARATIVA

In considerazione di quanto su esposto si procede alla Stima del terreno con metodo
Comparativo, facendo riferimento a lotti di terreno ubicati nelle immediate vicinanze
ed aventi caratteristiche pressoché analoghe Compravenduti di recente.
Da indagini effettuate è emerso che terreni analoghi sono stati venduti ad un prezzo
Di €.80.00 a €.100,00;
Il prezzo medio a mq. e di €.90.00;

Il valore del terreno e mq……..x €.90,00 =
Concludendo si ritiene il più probabile valore di mercato di €.
(Euro…………………………………)

li Villa di Briano il………..                                     Il tecnico
 

esempio 2 – Stima di un lastrico solare                 
                                         
                                       PERIZIA DI STIMA

OGGETTO:    Stima di un lastrico solare sito nel Comune di Sant’Arpino  (CE)
                        alla via ………………; Palazzo …………………….’

PROPRIETA’:  Sig.ra  …………………………….., nata a SANT’ARPINO il …../……/………

PREMESSA: Il sottoscritto Arch. ………………………, iscritto all’albo degli Arch.
                      della provincia di Caserta al nr. ………….., e residente in …………………….
                      alla via …………….. n………….,  su incarico della sig.ra ……………….., nata a   
                      …………………. il …./…../…… ha proceduto di seguito alla stima del lastrico solare 
                      appresso descritto, a me noto in seguito alla ricognizione fatta il giorno …./…./12
                      per i rilievi del caso.

                                 DESCRIZIONE  DEL  BENE  DA  STIMARE

Il lastico in oggetto è la copertura (piana) dell’immobile situato nel Comune di …………..  (CE), alla via ……………… n. 2, e riportato in Catasto  Fabbricati al  Foglio …………, P.lla ……… sub…………,
di  consistenza n. ……… vani, calsse ………. e categoria ………….. Rendita ………….. €.
Il  lastrico solare  di  cui  sopra  è  a forma  pressoché  quadrata con i lati di mt. ………… x mt. …………circa. L’accesso avviene  attraverso un ingresso indipendente dal piano ……….. del Fabbricato ‘………….’ su  descritto. La zona ove è ubicato il lastrico solare  del  fabbricato è classificato nel P.R.G. del Comune di ………………… (CE)  alla zona “….” (ristrutturazione, restauro, recupero, completamento) con le seguenti Prescrizioni Urbanistiche (vedi allegato). Esso, inoltre dista dal centro storico a circa …………. mt.
                                                   
                                               STIMA  COMPARATIVA

In considerazione di quanto su esposto si procede alla stima del lastrico solare con metodo comparativo, facendo riferimento a lastrici solari di fabbricati ubicati nelle immediate vicinanze;
Ed aventi caratteristiche pressoché analoghe compravenduti di recente.
Da indagini effettuate è emerso che lastrici analoghi sono stati venduti ad un prezzo a partire dal più basso di 200,00 €/mq. A quello più alto di 400,00 €/mq.; Il prezzo medio è di 300,00 €/mq.;

Concludendo si ritiene che il più probabile valore di mercato è quello medio, così facendo si ottiene il valore totale del lastrico solare:
     mq. …………. x  €. 300,00 =  €. ……………..

Li, Villa di Briano                                                                            Il tecnico
    …../……/12                                                                          (Arch. ………………..)

esempio 3 – Stima del valore di mercato di un immobile

                          PERIZIA TECNICA
 
 
Stima del valore di mercato dell’immobile di proprietà del 
Signor ………….., sito in via ………, comune di Aversa (Caserta)
 
Il Tecnico: Ing. ……………………
 
  Premessa
 
Il sottoscritto Dott. Ing. ………………, iscritto all’ordine degli ingegneri della provincia di
Caserta, n. …………, ha ricevuto dal signor ………… l’incarico di redigere la seguente relazione
di stima, in data 1 Aprile 2012, relativa alla valutazione di una casa monofamiliare sita in via……., Comune di Aversa (Caserta), civico… .
 
A tale scopo il sottoscritto ha effettuato 3 sopralluoghi, in data 4 Aprile 2012, 7 Aprile 2012 e 8
Aprile 2012, ha esamnitao l’immobile, ha realizzato una serie di fotografie dell’esterno del
fabbricato e degli interni (allegato n…….), ha realizzato gli elaborati grafici (allegato n…….), ha
prodotto indagini e accertamenti sufficienti per pervenire alle conclusioni qui di seguito riportate.
 
Descrizione dell’appartamento
 
Caratteristiche esterne
L’appartamento costituisce abitazione monofamiliare, sita in via …… n. ……., in zona
……………….. (periferica, semiperiferica, centrale storica ecc….). 
Le urbanizzazioni primarie localizzate nella viabilità di affaccio dell’immobile, e ad esso allacciate,
sono le seguenti: fogna bianca, grigia, rete distribuzione metano, rete idrica, linea telefonica, linea
elettrica ecc
L’appartamento è dotato da contratto di fornitura elettrica di 3 kw. 
Le urbanizzazioni secondarie localizzate in prossimità dell’immobile sono le seguenti: scuola,
parcheggi, giardini pubblici ecc.
Sono inoltre presenti in prossimità dell’immobile una farmacia, un negozio di generi alimentari ecc.
L’immobile appare quindi ben collegato a urbanizzazioni primarie e secondarie.
 
Caratteristiche interne
L’appartamento è costituito di ingresso, salone,  corridoio, studiolo, tre camere da letto, cucina, due
bagni, un locale cantinato. E’ dotato di affacci su tre lati, si trova sul piano rialzato di una palazzina
ad un livello costituita da due alloggi in toipologia binata.
La pavimentazione è in parquet nel salone, in granito negli altri locali, gli infissi sono in legno
 
Proprietà
L’appartamento è pervenuto all’attuale proprietario per atto di acquisto effettuato in data….. a
rogito notaio……registrato a Napoli in data…… al n……(allegato n…….)
 
 
Riferimenti catastali e urbanistici
 
L’alloggio risulta identificato nel N.C.E.U. del Comune di Aversa………partita…….foglio……..sub…………zona censuaria 2^, categoria A2, classe 2^, vani catastali …..rendita catastale €……..(allegato n…….)
 
Dal certificato di destinazione urbanistica si evince la sua localizzazione in zona C1 di Piano
Regolatore Generale (allegato n…….), per la quale la normativa tecnica di attuazione del piano
prevede: ift…….iff…….H max Ecc.
 
Consistenza dell’alloggio
 
La superficie commerciale risulta:
Appartamento mq 160
Balconi mq 35
Cantinato mq 10
 
La superificie utile risulta
Appartamento mq 148
Balconi mq 35
Cantinato mq 8
 
Servitù e vincoli
L’unità immobiliare non è gravata da servitù.
 
Metodologia di stima
Riportare la descrizione della metodologia di stima le motivazioni, i dati utilizzati.

 
esempio 4 –  Stima di un area soggetta a provvedimento di esproprio per pubblica utilità

                                              PERIZIA TECNICA
 
Stima di un area soggetta a provvedimento di esproprio per pubblica utilità
Proprietario_______________
 
Il Tecnico: Arch………………
 
Premessa
 
Il sottoscritto Arch……………… , iscritto all’ordine degli architetti della provincia di
Caserta, n. ……, ha ricevuto dal signor _____________________ l’incarico di redigere la seguente
relazione di stima, in data 1 Aprile 2012, relativa alla stima di un area soggetta a provvedimento di
esproprio..
A tale scopo il sottoscritto ha effettuato __sopralluoghi, in data ________________, ha esaminato
l’area, ha realizzato un rilievo fotografico e (allegato n…….), ha realizzato gli elaborati grafici
(allegato n…….), ha prodotto indagini e accertamenti sufficienti per pervenire alle conclusioni qui
di seguito riportate.
 
Descrizione dell’area
 
Caratteristiche esterne
L’area consiste in un lotto rettangolare di dimensioni 30 x 20 mq. Il provvedimento espropriativo
riguarda una striscia di terreno di 10 m di larghezza, estesa per tutto il lato corto del lotto.
Informazioni disponibili:
Dati da Indagine di mercato: 
Costo di costruzione: 100 euro/mc (+ Utile =110 euro/mc) 
Valore di mercato alloggi per superficie lorda: 1500 euro /mq
Dati di Piano Regolatore
L’area è inquadrata in zona di espansione, di tipo C, edificabile previa redazione di piano di
lottizzazione. I parametri urbanistici prescritti per la zona sono i seguenti:
Iff = 2,2 mc/mq
Rc = 33%
Hmax= 6,5 m
Dmin = 5m
 

esempio 5  – Stima sintetica di un terreno

                                  PERIZIA TECNICA
 
Stima del valore di mercato di un area edificabile destinata a comprensorio residenziale
di proprietà della Ditta__________,  sita in via ___________, comune di San Marcellino (CE)

Il Tecnico: _______________
 
Premessa
 
Il sottoscritto Arch……………………., iscritto all’ordine degli ingegneri della provincia di
Caserta, n……………, ha ricevuto dal signor ____________ l’incarico di redigere la seguente relazione
di stima, in data 1 Marzo 2012, relativa alla valutazione di un area edificabile sita in via
__________, Comune di San Marcellino (CE) .
 
A tale scopo il sottoscritto ha effettuato 4 sopralluoghi, in data 5-8-10-11 Marzo 2012, ha svolto
indagini di mercato finalizzate a rilevare la variabilità del valore di mercato di fondi destinati a usi
residenziali, ha prodottto un rilievo fotografico (allegato n…….), e i seguenti elaborati grafici 
– estratto di PRGC
– certificato di Destinazione Urbanistica
– estratto catastale
– rilievo dell’area in scala 1: 500
(come da allegati n…….), 
pervenendo alle conclusioni qui di seguito riportate.
 
Caratteristiche dell’area
 
Proprietà
L’area è è pervenuta in proprietà alla Ditta per atto di acquisto effettuato in data….. a rogito
notaio……registrato a Napoli in data…… al n……(allegato n…….)
 
Riferimenti catastali e urbanistici
L’immobile risulta identificato nel N.C.E.U. del Comune di
………partita…….foglio……..sub…………zona censuaria 2^, categoria A2, classe 2^, vani
catastali …..rendita catastale €……..(allegato n…….)
 
Dal certificato di destinazione urbanistica si evince la sua localizzazione in zona C di Piano
Regolatore Generale (allegato n…….), per la quale la normativa tecnica di attuazione del piano
prevede: ift…….iff…….H max. 
 
Consistenza Superficie dell’area Mq 1500
 
Destinazione Urbanistica IFF 2 mc/mq
 
Procedura di Stima
 
Indagini di mercato
 
Dall’indagine svolta sono emersi i seguenti dati:
Lotti edificabili
(di 1500 mq)
 
Anno
 
Prezzo Fabbricato
Prezzo Area
 
A
2000 1.000.000 euro
180.000 euro
B
2001 1.200.000 euro
220.000 euro
C
2002 1.150.000 euro
220.000 euro
D
2003 1.000.000 euro
200.000 euro
E
OGGI 
 
Il valore attuale del fabbricato residenziale è pari a 1100 euro/mq (superficie netta)
Si utilizza la stima sintetica
Secondo la formula
 
V = Vf x k con Vf valore del fabbricato e k incidenza del valore dell’area
 
Si userà un saggio dell’8% per riportare ad oggi i prezzi delle compravendite.
 
I valori riportati al 2012 sono i seguenti:
 
Lotto A (2000)
 
Fabbricato 1000000 x 1,084 = 1360489 euro
Area 180000 x 1,084 = 244900 euro
Incidenza valore area/ valore fabbricato = 244900/1360489 = 18%
 
Lotto B (2001)
 
Fabbricato 1200000 x 1,083 = 1511654 euro
Area 220000 x 1,083 = 277136 euro
Incidenza valore area/ valore fabbricato = 277136/1511654 = 18,3 %
 
Lotto C (2002)
 
Fabbricato 1150000 x 1,082 = 1341360 euro
Area 220000 x 1,082 = 256608 euro
Incidenza valore area/ valore fabbricato = 256608/1341360 = 19,1 %
 
Lotto D (2003)
 
Fabbricato 1000000 x 1,08 = 1080000 euro
Area 200000 x 1,08 = 216000 euro
Incidenza valore area/ valore fabbricato = 216000/1080000 = 20 %
 
Il valore del fabbricato, in base ai dati a disposizione è pari a (considerata una incidenza della
superficie calpestabile netta sulla lorda pari al 95%, e l’altezza di piano pari a tre metri):
 
1/3 (Iff x sup lotto x 0,95 x valore/mq) = 2 x 1500 x 0,95 x 1100 = 1045000 euro
 
L’incidenza media del valore dell’area sul valore del fabbricato è pari al 18,85%
 
Media (20; 19,1; 18,3; 18) = 18,85
 
In base alla stima l’area edificabile avrà quindi il valore di
 
1045000 x 18,85% = 197149 euro
 
Lotti edificabili
(di 1500 mq)
 
incidenza Prezzo Fabbricato Attualizzato Prezzo Area Attualizzato
 
A
18%
1360489
244900
B
18,3%
1511654
277136
C
19,1%
1341360
256608
D
20%
1080000
216000
E
18,85%
(media)
1045000
197149
 
Con una regressione lineare si otterrebbe il seguente risultato, considerando il valore dell’area come
variabile dipendente dal valore del fabbricato, il valore sale a circa 210000 euro.
 

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