CHE COSA SONO LE CERTIFICAZIONI O ATTESTAZIONI URBANISTICHE EDILIZIE? 
 
Le Certificazioni o Attestazioni Urbanistiche documentano le destinazioni d’uso 
dei suoli ed i limiti all’attività edificatoria previste dal vigente Piano Regolatore
della Città e da eventuali altri strumenti urbanistici adottati o approvati, nonché i
vincoli discendenti da Leggi sopra ordinate.

Che cos'è?

Il certificato di destinazione urbanistica viene richiesto per la stipula di contratti, atti di compravendita, atti di successione, oppure per conoscere la destinazione di una determinata area secondo lo strumento urbanistico del Comune.

Come si ottiene?

La richiesta del certificato di destinazione urbanistica può essere presentata da chiunque ne ha titolo e viene fatta in carta libera e deve essere presentata al protocollo dell'ente.
Documentazione da presentare
Occorre allegare un estratto della planimetria catastale aggiornato con data di rilascio da parte del Catasto che individua le particelle richieste.
Riferimenti normativi: L.n.47 del 28/02/85 art.18.

Di solito il certificato di destinazione urbanistica viene richiesto solitamente per atti di compravendita di terreni o di pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano aventi superficie superiore a 5.000 mq.
Il certificato di destinazione urbanistica ha validità annuale salvo modificazioni degli strumenti urbanistici.Per richiedere il certificato di destinazione urbanistica occorre compilare domanda in bollo da euro 14,62 e conseganrne altrettanta all'atto del rilascio più spese di segreteria.
La domanda va presentata all'Ufficio del Protocollo Generale dell'Ente; il certificato può essere ritirato presso l'Ufficio Amministrativo dello Sportello Unico Urbanistico-Edilizio entro 30 giorni dalla data di presentazione.
C'è anche il caso in cui la domanda è esente da bollo nel caso in cui il certificato sia da allegare a denuncia di successione.

Si è ritenuto utile inserire in questo articolo lo studio n. 4144 del
CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO che tratta del
contenuto del certificato di destinazione urbanistica ed attività notarile
Approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 16 dicembre 2002.
 
Si pone con una certa frequenza il problema del contenuto del certificato di
destinazione urbanistica e delle implicazioni sul piano della validità degli atti e della
relativa responsabilità del notaio laddove questo si limiti ad indicare la destinazione
dell’area senza al contempo menzionare le relative prescrizioni urbanistiche ed edi-
lizie.
Giova ricordare che il certificato di destinazione urbanistica è stato introdotto
dall’art. 8 del D.L. 23 gennaio 1982, n. 9 (Norme per l'edilizia residenziale e provvi-
denze in materia di sfratti), convertito in legge, con modificazioni, con L. 25 marzo
1982, n. 94. Più precisamente, i commi 9 e 10, stabiliscono che:
“I comuni con popolazione superiore a trentamila abitanti sono tenuti a rila-
sciare, a domanda di chi abbia titolo alla concessione edilizia, un certificato in cui
siano indicate tutte le prescrizioni urbanistiche ed edilizie riguardanti l'area o gli
immobili interessati. Il certificato conserva validità per un anno dalla data del rila-
scio, se non intervengono modificazioni degli strumenti urbanistici vigenti. La do-
manda di concessione che il progettista attesti, anche ai sensi dell'articolo 373 del
Codice penale, conforme al certificato previsto dal presente comma, si intende as-
sentita qualora entro novanta giorni non venga comunicato il provvedimento moti-
vato con cui viene negato il rilascio. In tal caso si applicano le disposizioni di cui al
secondo, terzo quarto e quinto comma del presente articolo. 
Sino al 31 dicembre 1982 il certificato deve essere rilasciato entro novanta
giorni dalla presentazione della domanda e dopo la stessa data entro sessanta gior-
ni”.
Il certificato vi era previsto come necessario strumento da parte di colui che
intendeva costruire senza richiedere un provvedimento concessorio, ma “utilizzan-
do” il silenzio-assenso, peraltro nei Comuni con popolazione superiore ai trentamila
abitanti. L’obiettivo era di imporre a quanti volessero provvedere autonomamente
alla realizzazione di un programma edilizio, la conoscenza delle regole urbanistiche
ed edilizie concernenti la costruzione nella zona interessata, allo scopo di conforma-
visi.
Viene, poi, in esame l’art. 18, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47,
a norma del quale “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi
ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti
reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pub-
blici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destina-
zione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interes-
sata”.
Tale disposizione, che è quella che qui più interessa, pone a carico del notaio
un obbligo formale di allegazione del certificato, sanzionato con la nullità insanabile
dell’atto.
E, tuttavia, siffatta allegazione non è sempre infungibile poiché – in caso di
mancato rilascio del certificato nel termine prescritto (ossia, trenta giorni dalla pre-
sentazione della relativa domanda) – lo stesso può essere sostituito da una di-
chiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti attestante l'avvenuta presenta-
zione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli
strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l'inesistenza di questi ovvero la pre-
scrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti at-
tuativi (art. 18, comma 4°).
Tale circostanza appare di per sé già decisiva per poter operare alcune preci-
sazioni in ordine alle norme sin qui richiamate.
E così, se è vero che il d.l. n. 9/1982 prevede un contenuto del certificato tale
da comprendere non solo la destinazione dell’area interessata, ma anche tutte le
prescrizioni urbanistiche ed edilizie, è altrettanto vero che, probabilmente, tale con-
tenuto vi è considerato essenziale ai fini di una completa informazione per il richie-
dente sulle prescrizioni che caratterizzano il terreno.
Tuttavia, diversa sembrerebbe la funzione dello stesso certificato ai fini della
legge n. 47/1985: il legislatore, infatti, si è riferito ad uno strumento già previsto
nel nostro ordinamento; ma, come si desume dalla circostanza che, ove questo
manchi perché non rilasciato nei tempi prescritti, ha ritenuto sufficiente una dichia-
razione di parte che, quanto alle prescrizioni, si limiti ad indicare la destinazione ur-
banistica dei terreni. Di conseguenza, sembrerebbe verosimile che ai fini circolatori
rilevi esclusivamente quest’ultimo dato.
È indubbio che il certificato sia uno strumento fondamentale per l’acquirente
del terreno al fine di conoscerne il regime di edificabilità o d’inedificabilità, nonché
la natura urbanistica dell’area oggetto dell’atto. 
I suoi scopi, sono, infatti, da un lato, quello di informare le parti sull’assetto
urbanistico dell’area e, dall’altro lato, quello di informare il comune sulle vicende
negoziali attinenti all’area, al fine di porre l’ente locale in condizione di svolgere in
via preventiva il suo ruolo di autorità vigilante in modo da impedire eventuali spe-
culazioni lottizzatorie.
Questa duplice funzione è, da un lato, soddisfatta con il semplice fatto di ave-
re attivato la richiesta del certificato di destinazione urbanistica, perché in tal caso il
Comune è sostanzialmente avvertito che un determinato terreno è oggetto di nego-
ziazione; da un altro lato soddisfatta dalla la c.d. dichiarazione di vigenza degli stru-
menti urbanistici, dichiarazione richiesta a pena di nullità, come ha affermato la
Cassazione, perché in essa la parte alienante attesta, per riscontri personalmente
effettuati, che la normativa urbanistica nella zona non è mutata dal momento del
rilascio del certificato al momento della rogazione dell'atto (e da ciò la durata an-
nuale di vigenza del certificato).
Risulta, sul piano concreto, che qualche Comune, nel rilasciare il certificato di
destinazione urbanistica, riporti intere sezioni dei regolamenti comunali, anziché
riassumerne il contenuto, in tal modo finendo per incrementare enormemente le
spese dell’atto soprattutto per bolli e diritti di scritturato; mentre altri Comuni limi-
tano i riferimenti allo stretto indispensabile.
Ma questa funzione lato sensu informativa non appare rivestire una rilevanza
pubblicistica tale da giustificare la considerazione che, in caso di certificato che si
limiti ad attestare la sola destinazione dell’area, l’art. 18 non sia stato rispettato e
che, in sostanza, il certificato si abbia come non allegato.
Pertanto, è in considerazione della finalità che esso riveste nella legge n.
47/1985, piuttosto che quella prevista dal d.l. n. 9/1982, che si deve valutare
l’idoneità o meno del certificato che si allega.
Un’ultima riflessione, infine, riguarda l’atteggiamento del notaio a fronte di un
certificato di destinazione urbanistica non contenente tutte le prescrizioni stabilite
dal d. l. n. 9/1982. Questi, infatti, non potrebbe sindacare oltre certi limiti il certifi-
cato stesso. 
In particolare, nessun addebito potrà essere mosso laddove egli abbia control-
lato la provenienza dall’autorità comunale, la sussistenza dei dati formali qualificanti
il certificato come provvedimento amministrativo (data di rilascio, protocollo, sotto-
scrizione), il contenuto minimo, ossia la corrispondenza dell’area cui esso si riferisce
al terreno oggetto di contrattazione, nonché l’indicazione della sua destinazione ur-
banistica

Lo stesso lo troviamo nell'art. 30 (L) del DPR 380/01
Lottizzazione abusiva
(legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 18; decreto-legge
23 aprile 1985, n. 146, articoli 1, comma 3-bis, e 7-bis; decreto legislativo
18 agosto 2000, n. 267, art. 107 e 109)

1. Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonche' quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.

2. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati ne' trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purche' la superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.

3. Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda. Esso conserva validita' per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.

4. In caso di mancato rilascio del suddetto certificato nel termine previsto, esso puo' essere sostituito da una dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti attestante l'avvenuta presentazione della domanda, nonche' la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l'inesistenza di questi ovvero la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi.

5. I frazionamenti catastali dei terreni non possono essere approvati dall'agenzia del territorio se non e' allegata copia del tipo dal quale risulti, per attestazione degli uffici comunali, che il tipo medesimo e' stato depositato presso il comune.

6. I pubblici ufficiali che ricevono o autenticano atti aventi per oggetto il trasferimento, anche senza frazionamento catastale, di appezzamenti di terreno di superficie inferiore a diecimila metri quadrati devono trasmettere, entro trenta giorni dalla data di registrazione, copia dell'atto da loro ricevuto o autenticato al dirigente o responsabile del competente ufficio del comune ove e' sito l'immobile.

7. Nel caso in cui il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale accerti l'effettuazione di lottizzazione di terreni a scopo edificatorio senza la prescritta autorizzazione, con ordinanza da notificare ai proprietari delle aree ed agli altri soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 29, ne dispone la sospensione. Il provvedimento comporta l'immediata interruzione delle opere in corso ed il divieto di disporre dei suoli e delle opere stesse con atti tra vivi, e deve essere trascritto a tal fine nei registri immobiliari.

8. Trascorsi novanta giorni, ove non intervenga la revoca del provvedimento di cui al comma 7, le aree lottizzate sono acquisite di diritto al patrimonio disponibile del comune il cui dirigente o responsabile del competente ufficio deve provvedere alla demolizione delle opere. In caso di inerzia si applicano le disposizioni concernenti i poteri sostitutivi di cui all'articolo 31, comma 8.

9. Gli atti aventi per oggetto lotti di terreno, per i quali sia stato emesso il provvedimento previsto dal comma 7, sono nulli e non possono essere stipulati, ne' in forma pubblica ne' in forma privata, dopo la trascrizione di cui allo stesso comma e prima della sua eventuale cancellazione o della sopravvenuta inefficacia del provvedimento del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale.

10. Le disposizioni di cui sopra si applicano agli atti stipulati ed ai frazionamenti presentati ai competenti uffici del catasto dopo il 17 marzo 1985, e non si applicano comunque alle divisioni ereditarie, alle donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta ed ai testamenti, nonche' agli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitu'.

Esempio tipo di richiesta di certificato di destinazione urbanistica:

Marca
da bollo (se dovuta)

Al Sig. Sindaco
del Comune di
………….. (….)

Oggetto: Richiesta certificato di destinazione urbanistica.

___l___ sottoscritt__ ______________________________________________________________ nato in ____________________________ provincia __________________ il ____ / ____ / ____ residente in ____________________________ in Via ____________________________ n° _____ in qualità di _____________________________ dei seguenti immobili siti in Sinnai e distinti in Catasto N.C.T. / N.C.E.U. al:
Foglio ___________ Mappale ____________ località ____________________________________ 
Foglio ___________ Mappale ____________ località ____________________________________ 
Foglio ___________ Mappale ____________ località ____________________________________ 
Foglio ___________ Mappale ____________ località ____________________________________ 
Foglio ___________ Mappale ____________ località ____________________________________ 
CHIEDE
che ai sensi del terzo comma dell’art. 18 della Legge 28.02.1985, n° 47, gli venga rilasciato un certificato di destinazione urbanistica dei terreni sopra specificati.

Si richiede per gli usi consentiti dalla legge:
•  in unica copia;
•  in duplice copia.

Si allega:
1. Stralcio catastale aggiornato con l’indicazione dei mappali oggetto di richiesta o Tipo di frazionamento.

Sinnai, lì _________________
IL RICHIEDENTE
_________________________

IMPORTANTE
1.    Si precisa che l’Ufficio ha trenta giorni di tempo dalla data di protocollo per il rilascio del certificato richiesto;
2.    Si precisa che nel caso in cui non venga allegato lo stralcio catastale come richiesto, non sarà possibile rilasciare il certificato urbanistico.

Oppure altro esempio puo' essere:

     COMUNE DI ……….(….)
Sportello Unico per l’Edilizia
via …………n.  – 00000 …………..

Protocollo       
Bollo           

AL SIG. SINDACO DEL COMUNE DI  ……….(….)

Il sottoscritto __________________________________________ C.F. _____________________ nato a _________________________ prov. (____) residente a ____________________________ prov. (____) in __________________________________________________________________
Telefono ______________________________   Email  __________________________________

C H I E D E
a)  Il Rilascio/Rinnovo del Certificato di Destinazione Urbanistica ai sensi dell’art. 30, comma 2 del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380; ( validita’ 1 anno )
b)  Il Rilascio del Certificato di Destinazione Urbanistica ad USO SUCCESSIONE (esente dall’imposta di bollo) alla data del ___/___/______ (data del decesso);
Relativo all’immobile sito in località _________________________________ di Ancona,
Via/Strada _________________________________________________     n°civico _______                                                       
che ha le seguenti caratteristiche:

1    L’area ha un’estensione superiore a 5.000 metri quadrati ed identificata al Nuovo Catasto Edilizio Urbano al Foglio ____  Particella ____ Subalterno ___ 
(allegare obbligatoriamente elaborato planimetrico)

2    L’area ha un’estensione inferiore a 5.000 metri quadrati, è disgiunta dal fabbricato esistente,
ed identificata al Nuovo Catasto Edilizio Urbano al Foglio____ Particella____ Subalterno___
(allegare obbligatoriamente  elaborato planimetrico)

3    L’area è censita al Catasto Terreni
al Foglio_______  Particelle______________________________________

ALLEGA :
    N. 2 Copie dell’estratto di mappa catastale (evidenziando l’area oggetto di richiesta)
e visura/e  catastale/i relative.

0    Ricevuta del versamento dei diritti di segreteria (che varia da comune a comune).

0    N. 1 Ulteriore marca da bollo, per il rilascio/rinnovo del Certificato di cui al punto ( a ).

…………..(…..), lì 10/02/2012

         In fede
(firma per esteso)

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